양도소득세 계산기

단계가 정해져 있습니다.

• 양도차익 = 판 금액 − 산 금액 − 필요경비
• 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
• 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제
• 산출세액 = 과세표준 × 세율
• 여기에 지방소득세가 양도소득세의 10% 만큼 더 붙습니다.

계산기 결과도 이 순서 그대로 보여줍니다. 어느 단계에서 금액이 크게 줄거나 늘어나는지 보면 절세 지점이 어디인지 알 수 있습니다.

세 가지를 모두 만족해야 합니다.

• 양도 시점에 1세대가 1주택만 보유
• 2년 이상 보유
• 양도가액이 기준금액 이하

여기에 더해, 조정대상지역에 있을 때 취득한 주택은 2년 이상 거주도 해야 합니다. 보유만 하고 실제로 살지 않았다면 비과세가 안 됩니다. 이 조건을 놓쳐 세금을 맞는 경우가 흔합니다.

아닙니다. 초과분에 해당하는 몫만 과세합니다. 예를 들어 기준금액이 12억이고 15억에 팔았다면, 양도차익 전체가 아니라 그중 15억분의 3억(=20%)에 해당하는 부분만 과세 대상이 됩니다.

계산기는 이 안분을 자동으로 하고, 결과 화면에 「과세대상 양도차익」으로 따로 표시합니다.

두 가지 표가 따로 있습니다.

• 일반: 3년 이상 보유부터 적용되고, 오래 가질수록 공제율이 올라갑니다.
• 1세대1주택 고가주택: 보유기간과 거주기간을 각각 따져 더합니다. 최대 80%까지 공제되어 세금이 크게 줄어듭니다. 단 거주기간이 2년 미만이면 이 표를 못 쓰고 일반 공제율로 떨어집니다.

거주 2년을 채웠는지가 세액을 가르는 결정적 변수입니다. 계산기에서 「거주기간」을 1년과 2년으로 바꿔 보면 차이가 보입니다.

조정대상지역의 다주택자가 2년 이상 보유한 주택을 팔 때는 기본세율에 가산세율이 더해지고, 장기보유특별공제도 배제됩니다. 공제가 사라지는 쪽의 영향이 더 큰 경우도 많습니다.

한시적으로 중과를 배제해 주던 유예 조치가 종료되어 현재는 중과가 적용되는 상태입니다. 비조정대상지역은 주택 수가 많아도 중과되지 않습니다.

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 한 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산합니다.

손해를 봤더라도 신고는 하는 편이 좋습니다. 같은 해에 다른 부동산에서 이익이 났다면 손실과 상계할 수 있기 때문입니다.

살 때 낸 취득세, 중개보수, 법무사 비용, 그리고 집의 가치를 올리는 공사비(자본적 지출)가 들어갑니다. 발코니 확장, 새시 교체, 난방시설 교체 등이 여기 해당합니다.

반면 도배·장판·싱크대 교체 같은 수선비는 인정되지 않습니다. 어느 쪽이든 증빙이 있어야 하므로 계약서와 세금계산서를 보관하세요.

오래 전에 상속·증여로 받았거나 계약서를 분실한 경우에는 환산취득가액 등 별도의 방법으로 계산합니다. 이 계산기는 환산취득가액을 지원하지 않습니다. 해당된다면 세무 전문가와 상담하셔야 합니다.

내지 않습니다. 양도차손이면 산출세액이 0입니다. 계산기에도 「양도차손 — 납부할 세액 없음」으로 표시됩니다. 다만 같은 해에 다른 부동산을 이익 보고 팔았다면 손실과 통산할 수 있으니 신고는 하시는 편이 낫습니다.

새 집을 산 뒤 정해진 기간 안에 기존 집을 팔면 일시적 2주택으로 보아 기존 집에 대해 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 취득 시점과 지역에 따라 처분기한이 다르므로 반드시 확인이 필요합니다.

이 계산기는 일시적 2주택 특례를 반영하지 않습니다. 주택 수를 2로 넣으면 다주택으로 계산되니, 해당된다면 화면 금액보다 실제 세액이 훨씬 적을 수 있습니다.