[작성자:] user

단계가 정해져 있습니다.

• 양도차익 = 판 금액 − 산 금액 − 필요경비
• 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
• 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제
• 산출세액 = 과세표준 × 세율
• 여기에 지방소득세가 양도소득세의 10% 만큼 더 붙습니다.

계산기 결과도 이 순서 그대로 보여줍니다. 어느 단계에서 금액이 크게 줄거나 늘어나는지 보면 절세 지점이 어디인지 알 수 있습니다.

세 가지를 모두 만족해야 합니다.

• 양도 시점에 1세대가 1주택만 보유
• 2년 이상 보유
• 양도가액이 기준금액 이하

여기에 더해, 조정대상지역에 있을 때 취득한 주택은 2년 이상 거주도 해야 합니다. 보유만 하고 실제로 살지 않았다면 비과세가 안 됩니다. 이 조건을 놓쳐 세금을 맞는 경우가 흔합니다.

아닙니다. 초과분에 해당하는 몫만 과세합니다. 예를 들어 기준금액이 12억이고 15억에 팔았다면, 양도차익 전체가 아니라 그중 15억분의 3억(=20%)에 해당하는 부분만 과세 대상이 됩니다.

계산기는 이 안분을 자동으로 하고, 결과 화면에 「과세대상 양도차익」으로 따로 표시합니다.

두 가지 표가 따로 있습니다.

• 일반: 3년 이상 보유부터 적용되고, 오래 가질수록 공제율이 올라갑니다.
• 1세대1주택 고가주택: 보유기간과 거주기간을 각각 따져 더합니다. 최대 80%까지 공제되어 세금이 크게 줄어듭니다. 단 거주기간이 2년 미만이면 이 표를 못 쓰고 일반 공제율로 떨어집니다.

거주 2년을 채웠는지가 세액을 가르는 결정적 변수입니다. 계산기에서 「거주기간」을 1년과 2년으로 바꿔 보면 차이가 보입니다.

조정대상지역의 다주택자가 2년 이상 보유한 주택을 팔 때는 기본세율에 가산세율이 더해지고, 장기보유특별공제도 배제됩니다. 공제가 사라지는 쪽의 영향이 더 큰 경우도 많습니다.

한시적으로 중과를 배제해 주던 유예 조치가 종료되어 현재는 중과가 적용되는 상태입니다. 비조정대상지역은 주택 수가 많아도 중과되지 않습니다.

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 한 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산합니다.

손해를 봤더라도 신고는 하는 편이 좋습니다. 같은 해에 다른 부동산에서 이익이 났다면 손실과 상계할 수 있기 때문입니다.

살 때 낸 취득세, 중개보수, 법무사 비용, 그리고 집의 가치를 올리는 공사비(자본적 지출)가 들어갑니다. 발코니 확장, 새시 교체, 난방시설 교체 등이 여기 해당합니다.

반면 도배·장판·싱크대 교체 같은 수선비는 인정되지 않습니다. 어느 쪽이든 증빙이 있어야 하므로 계약서와 세금계산서를 보관하세요.

오래 전에 상속·증여로 받았거나 계약서를 분실한 경우에는 환산취득가액 등 별도의 방법으로 계산합니다. 이 계산기는 환산취득가액을 지원하지 않습니다. 해당된다면 세무 전문가와 상담하셔야 합니다.

내지 않습니다. 양도차손이면 산출세액이 0입니다. 계산기에도 「양도차손 — 납부할 세액 없음」으로 표시됩니다. 다만 같은 해에 다른 부동산을 이익 보고 팔았다면 손실과 통산할 수 있으니 신고는 하시는 편이 낫습니다.

새 집을 산 뒤 정해진 기간 안에 기존 집을 팔면 일시적 2주택으로 보아 기존 집에 대해 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 취득 시점과 지역에 따라 처분기한이 다르므로 반드시 확인이 필요합니다.

이 계산기는 일시적 2주택 특례를 반영하지 않습니다. 주택 수를 2로 넣으면 다주택으로 계산되니, 해당된다면 화면 금액보다 실제 세액이 훨씬 적을 수 있습니다.

가장 큰 차이는 무엇에 매기느냐입니다.

• 재산세는 주택 한 채마다 따로 매깁니다. 지방세라 각 시·군·구가 걷습니다.
• 종합부동산세는 한 사람이 가진 주택 공시가격을 전부 더해서 한 번 매깁니다. 국세라 국세청이 걷습니다.

그래서 총액이 같아도 몇 채로 나눠 갖느냐에 따라 세금이 달라집니다. 재산세는 물건별 누진이라 나눠 가질수록 줄고, 종합부동산세는 어차피 합산이라 그대로입니다. 계산기에서 주택을 여러 채 넣어 직접 비교해 보세요.

재산세와 종합부동산세 모두 매년 6월 1일 현재 소유자에게 1년치를 매깁니다. 하루만 기준으로 정해집니다.

그래서 5월 31일에 팔면 그 해 보유세를 내지 않고, 6월 2일에 팔면 1년치를 다 냅니다. 반대로 사는 쪽은 6월 2일 이후에 사면 그 해 보유세를 피할 수 있습니다. 잔금일을 며칠 조정하는 것만으로 수백만 원이 갈리기도 합니다.

• 재산세: 주택분은 7월과 9월에 절반씩 나눠 냅니다. 다만 세액이 소액이면 7월에 한 번에 부과됩니다.
• 종합부동산세: 12월에 냅니다. 국세청이 고지서를 보내주므로 별도 신고 없이 납부하면 되고, 원한다면 직접 신고할 수도 있습니다.

재산세와 종합부동산세 모두 세액이 일정 금액을 넘으면 나눠 낼 수 있습니다.

부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 무료로 조회할 수 있습니다. 아파트·연립·다세대는 「공동주택가격 열람」, 단독주택은 「개별단독주택가격 열람」입니다.

계산기에 넣을 값은 시가나 실거래가가 아니라 공시가격입니다. 보통 시세보다 낮게 잡히므로, 실거래가를 넣으면 세금이 과하게 나옵니다.

세 가지가 한꺼번에 유리해집니다.

• 기본공제가 커집니다 — 다주택자보다 공제액이 높아 종부세 과세표준 자체가 줄어듭니다.
• 재산세 특례세율 — 공시가격이 일정 금액 이하면 더 낮은 세율표를 씁니다.
• 세액공제 — 60세 이상 고령자 공제와 5년 이상 장기보유 공제를 더해 최대 80%까지 깎아 줍니다.

주의할 점은 작은 집 한 채만 더 있어도 이 혜택이 전부 사라진다는 것입니다. 계산기에서 주택을 하나 더 추가해 보면 차이가 바로 보입니다.

공시가격 전체에 세금을 매기는 게 아니라 그중 일부에만 매깁니다. 그 비율이 공정시장가액비율입니다.

예를 들어 공시가격 10억에 비율이 60%라면 과세표준은 6억이 되고, 세율은 6억에 적용됩니다. 이 비율은 시행령으로 정해지므로 정부 정책에 따라 바뀔 수 있고, 1세대1주택은 더 낮은 비율이 적용됩니다.

공시가격이 갑자기 올라도 세금이 작년보다 일정 비율 이상 오르지 못하게 막는 장치입니다. 재산세와 종합부동산세 모두 상한이 있습니다.

이 계산기는 세부담상한을 반영하지 않습니다. 계산하려면 직전연도에 실제로 낸 세액이 있어야 하는데, 그 값은 사용자마다 다르기 때문입니다. 공시가격이 크게 오른 해라면 실제 고지액이 계산기 금액보다 적을 수 있습니다.

6월 1일 현재 소유자가 냅니다. 5월 31일에 잔금을 치르고 소유권이 넘어갔다면 산 사람이 그 해 보유세를 전부 부담합니다. 잔금일을 6월 2일로 미루면 반대가 됩니다. 매매 협상에서 자주 다루는 부분입니다.

종합부동산세는 사람 단위로 매기므로, 한 채를 부부가 나눠 가지면 각자 기본공제를 받아 유리한 경우가 많습니다. 다만 1세대1주택 단독명의로 받을 수 있는 고령자·장기보유 세액공제와 비교하면 어느 쪽이 나은지는 나이·보유기간·공시가격에 따라 달라집니다.

계산기에서 「소유 지분」을 조정해 두 경우를 비교해 보세요.

가능합니다. 공시가격은 매년 열람 기간에 의견을 제출할 수 있고, 공시 이후에도 정해진 기간 안에 이의신청을 할 수 있습니다. 부동산공시가격 알리미에서 온라인으로 접수됩니다.

같은 단지·같은 면적의 다른 세대와 비교해 형평이 맞지 않는다는 점을 근거로 제시하는 방식이 일반적입니다.

세부담상한을 반영하지 않았고, 공제할 재산세액(재산세와 종부세의 이중과세를 조정하는 항목)은 근사치로 계산합니다. 또한 임대주택·사원용주택 등 합산배제 주택, 지자체 조례 감면도 반영하지 않습니다. 큰 차이가 난다면 고지서의 산출근거를 확인하시거나 세무 전문가와 상담하세요.